Donația se poate vinde? Când poți vinde bunul primit

Da, un bun primit prin donație se poate vinde: din momentul în care donația a fost încheiată valabil, tu ești proprietarul și poți dispune de casă, teren sau mașină ca de orice alt bun. Vânzarea nu este posibilă, sau devine riscantă, doar în câteva situații precise: când actul de donație conține o clauză de inalienabilitate, când donatorul și-a rezervat uzufructul, când ți s-a impus o sarcină pe care nu ai îndeplinit-o sau când bunul este grevat de ipotecă ori sechestru.

Mai jos găsești fiecare dintre aceste limite, cu articolele din Codul civil pe care se sprijină, ce se întâmplă cu cumpărătorul dacă donația este revocată sau redusă la succesiune, ce impozit plătești la vânzare și ce trebuie să verifice cel care cumpără un imobil donat.

Poți vinde o casă primită prin donație?

Codul civil definește donația, la art. 985, drept contractul prin care donatorul, cu intenția de a gratifica, dispune în mod irevocabil de un bun în favoarea donatarului. Cuvântul important este "irevocabil": bunul a ieșit definitiv din patrimoniul celui care l-a dăruit și a intrat în al tău. Ca proprietar, ai toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv pe cel de a înstrăina bunul prin vânzare, schimb sau o nouă donație.

Legea nu impune o perioadă minimă în care trebuie să păstrezi bunul primit înainte de a-l vinde. Durata deținerii contează doar la calculul impozitului, despre care vorbim mai jos. Nici acordul donatorului nu este necesar, cu excepția situațiilor în care chiar actul de donație i-a păstrat un drept asupra bunului.

Principiul irevocabilității este protejat strict. Potrivit art. 1.015 Cod civil, este lovită de nulitate absolută donația care îi permite donatorului să o revoce prin voința sa, să denunțe unilateral contractul sau să dispună în viitor de bunul donat. Cu alte cuvinte, părintele care s-a răzgândit nu poate lua înapoi apartamentul doar pentru că nu mai este de acord cu vânzarea.

Pentru ca vânzarea să fie posibilă, donația trebuie să fi fost valabilă de la început. Art. 1.011 cere ca donația să se încheie prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. O casă "donată" printr-o hârtie semnată acasă nu ți-a transmis proprietatea, deci nici nu o poți vinde. Notarul care autentifică donația o înscrie în registrul național notarial (art. 1.012), iar regulile de carte funciară rămân aplicabile, așa că dreptul tău trebuie să apară și în extrasul de carte funciară al imobilului.

La vânzare, notarul va lucra cu actul de donație și cu extrasul de carte funciară. Din aceste două documente reiese dacă există vreuna dintre limitele de mai jos. Dacă vrei o verificare completă a actelor înainte de tranzacție, un avocat de drept imobiliar poate analiza dosarul înainte să semnezi antecontractul.

Când nu poți vinde un imobil primit prin donație?

Limitele vin aproape întotdeauna din actul de donație, nu din lege. De aceea, primul lucru pe care îl faci înainte să scoți bunul la vânzare este să citești contractul integral, nu doar prima pagină.

Clauza de inalienabilitate

Donatorul poate interzice vânzarea printr-o clauză de inalienabilitate. Art. 627 Cod civil o permite doar pentru cel mult 49 de ani și numai dacă există un interes serios și legitim, de exemplu ca locuința să rămână a copilului până la majorat sau ca donatorul să locuiască acolo până la sfârșitul vieții. Termenul curge de la data la care ai dobândit bunul.

Ca să poată fi opusă cumpărătorilor, clauza trebuie să respecte formalitățile de publicitate (art. 628). La imobile, interdicția convențională de înstrăinare se notează în cartea funciară (art. 902 alin. (2) pct. 8). Dacă vinzi încălcând clauza, art. 629 îi dă donatorului dreptul să ceară rezoluțiunea donației, iar donatorul sau terțul în favoarea căruia s-a stipulat clauza pot cere anularea vânzării. Ieșirea legală există: instanța te poate autoriza să vinzi dacă interesul care a justificat clauza a dispărut sau dacă un interes superior o impune (art. 627 alin. (2)).

Donația cu rezerva uzufructului

Este o formulă des folosită între părinți și copii: părintele îți donează casa, dar își păstrează dreptul de a locui în ea și de a o folosi. Tu primești doar nuda proprietate. Poți vinde nuda proprietate, însă cumpărătorul nu va putea folosi locuința cât timp uzufructul există. Uzufructul unei persoane fizice este cel mult viager (art. 708) și se stinge, printre altele, la moartea uzufructuarului sau prin renunțarea lui (art. 746). Detalii despre drepturile fiecărei părți găsești în ghidul despre uzufructul viager.

Întoarcerea convențională și sarcinile

Contractul poate prevedea ca bunul să se întoarcă la donator dacă tu ai deceda înaintea lui (art. 1.016). La imobile, acest drept este supus formalităților de publicitate, deci un cumpărător atent îl va vedea în cartea funciară. La fel, donația poate fi făcută cu o sarcină, cum ar fi obligația de a-l întreține pe donator. Sarcina nu te împiedică să vinzi, dar lasă deschisă calea revocării, explicată în secțiunea următoare.

Separat de donație, verifică dacă imobilul are ipotecă, sechestru sau o acțiune în instanță notată în cartea funciară. Acestea nu țin de faptul că bunul a fost donat, dar blochează sau complică orice vânzare.

Ce se întâmplă cu vânzarea dacă donația este revocată?

Irevocabilitatea are două excepții prevăzute de art. 1.020 Cod civil: ingratitudinea donatarului și neexecutarea fără justificare a sarcinilor asumate. Niciuna nu operează automat (art. 1.021): donatorul trebuie să meargă în instanță. Pentru cel care a cumpărat de la tine, cele două situații au consecințe diferite.

Revocarea pentru ingratitudine

Art. 1.023 prevede trei cazuri: ai atentat la viața donatorului sau a unei persoane apropiate lui (ori nu l-ai avertizat, știind că alții intenționează să o facă), te-ai făcut vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave față de el, ori refuzi nejustificat să îi asiguri alimente când a ajuns în nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat. Acțiunea se prescrie în un an din ziua în care donatorul a aflat de faptă (art. 1.024).

Dacă între timp ai vândut bunul, nu îl mai poți restitui în natură, așa că vei plăti valoarea lui, socotită la data judecății (art. 1.025). Cumpărătorul este protejat de art. 1.026: revocarea pentru ingratitudine nu afectează drepturile reale dobândite de la donatar cu titlu oneros, de terții de bună-credință. La imobile, dreptul cumpărătorului trebuie să fi fost înscris în cartea funciară înainte de înregistrarea cererii de revocare.

Revocarea pentru neîndeplinirea sarcinilor

Aici riscul pentru cumpărător este mai mare. Dacă nu îndeplinești sarcina (de exemplu, întreținerea donatorului), acesta sau succesorii lui pot cere executarea ei sau revocarea donației, în termen de 3 ani de la data la care sarcina trebuia executată (art. 1.027). Ești ținut de sarcină doar în limita valorii bunului donat (art. 1.028).

Efectul revocării este dur: potrivit art. 1.029, bunul reintră în patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite între timp asupra lui, sub rezerva art. 1.648. Acesta din urmă permite ca acțiunea în restituire să fie îndreptată și împotriva terțului dobânditor, în limitele regulilor de carte funciară. Cumpărătorul unui imobil donat cu sarcini nu are deci protecția specială de la ingratitudine, iar situația lui depinde de ce scria în cartea funciară și în actul de donație la data cumpărării.

Un caz aparte îl reprezintă donațiile între soți: potrivit art. 1.031, ele sunt revocabile, dar numai în timpul căsătoriei. Dacă vânzătorul a primit imobilul de la soțul său și căsătoria durează, discută acest risc cu notarul înainte de semnare.

Pot moștenitorii să conteste vânzarea unui bun donat?

Al doilea risc nu vine de la donator, ci de la ceilalți moștenitori ai lui, după deces. Soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții privilegiați au o parte minimă garantată din moștenire, numită rezervă succesorală. Dacă donația pe care ai primit-o a depășit partea de care donatorul putea dispune liber (cotitatea disponibilă), ei pot cere reducțiunea liberalității excesive, dar numai după deschiderea moștenirii (art. 1.092 Cod civil).

Dreptul la acțiunea în reducțiune se prescrie în 3 ani de la deschiderea moștenirii sau, dacă moștenitorii nu au știut de donație și de caracterul ei excesiv, de la data când au aflat (art. 1.095). Pentru vânzare, regula decisivă este art. 1.097: reducțiunea se face, în principiu, în natură, dar se face prin echivalent, adică în bani, dacă donatarul a înstrăinat bunul înainte de deschiderea moștenirii. Contează deci momentul vânzării față de decesul donatorului.

Caz practic

Elena, văduvă, are doi copii, Andrei și Ioana. Îi donează Ioanei, cu scutire de raport, apartamentul în care stătea, evaluat la 400.000 lei, și nu mai are alte bunuri importante. Fiecare copil ar fi moștenit jumătate, deci rezerva fiecăruia este un sfert (art. 1.088), adică 100.000 lei. Donația depășește partea disponibilă și cota de rezervă a Ioanei cu 100.000 lei, suma pe care Andrei o poate cere.

Varianta 1: Ioana vinde apartamentul cât timp Elena trăiește. După decesul mamei, reducțiunea se face prin echivalent: Andrei îi cere bani Ioanei, iar cumpărătorul rămâne proprietar. La calcul se ia în considerare valoarea apartamentului de la data vânzării (art. 1.091 alin. (2)).

Varianta 2: Ioana vinde după decesul Elenei, în interiorul termenului de 3 ani. Excepția de la art. 1.097 alin. (3) nu mai acoperă situația, iar regula reducțiunii în natură face ca pretenția lui Andrei să poată privi chiar apartamentul. Din acest motiv notarii și băncile întreabă dacă donatorul trăiește, câți moștenitori are și dacă succesiunea a fost dezbătută.

Nu confunda reducțiunea cu raportul donațiilor. Raportul privește doar egalizarea între soțul supraviețuitor și descendenți, nu se aplică donațiilor făcute cu scutire de raport (art. 1.150) și se face prin echivalent (art. 1.151), deci nu atinge cumpărătorul.

Ce impozit plătești când vinzi o casă primită prin donație și ce verifică cumpărătorul?

Faptul că ai primit casa gratuit nu schimbă regimul fiscal al vânzării. Potrivit art. 111 alin. (1) din Codul fiscal, la transferul prin acte între vii al construcțiilor și terenurilor se datorează un impozit calculat la valoarea tranzacției, cu două cote:

• 3% dacă imobilul a fost deținut o perioadă de până la 3 ani inclusiv;
• 1% dacă a fost deținut mai mult de 3 ani.

Perioada se raportează la momentul în care ai dobândit tu imobilul, iar notarul o stabilește din actele de proprietate. Impozitul este calculat și încasat de notar înainte de autentificarea vânzării (art. 111 alin. (6)). Baza de calcul este prețul declarat, dar dacă acesta este sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, impozitul se calculează la valoarea minimă (art. 111 alin. (4^1)). Exemplu: pentru un apartament vândut cu 500.000 lei, plătești 15.000 lei dacă l-ai primit acum doi ani și 5.000 lei dacă l-ai primit acum patru ani.

Donația însăși nu a fost impozitată dacă s-a făcut între rude până la gradul al III-lea inclusiv sau între soți (art. 111 alin. (2) lit. b)). Scutirea privește doar donația, nu și vânzarea care urmează.

Ce verifică cumpărătorul

Un imobil donat nu este mai "slab" decât unul cumpărat, dar cere câteva verificări în plus față de o vânzare obișnuită:

• Extrasul de carte funciară: clauza de inalienabilitate, uzufructul, dreptul de întoarcere, ipotecile, sechestrele și acțiunile în instanță notate (art. 902 Cod civil).
• Actul de donație integral: sarcini asumate de donatar, mai ales întreținerea donatorului, și eventuala scutire de raport.
• Situația donatorului: dacă trăiește, dacă a fost căsătorit cu vânzătorul și câți moștenitori rezervatari are.
• Dacă donatorul a decedat: dacă succesiunea a fost dezbătută și ce rezultă din certificatul de moștenitor, plus data decesului, pentru termenul de 3 ani al reducțiunii.
• Starea fizică a imobilului: aceleași reguli ca la orice cumpărare, inclusiv drepturile tale în caz de vicii ascunse.

Fă aceste verificări înainte de antecontract și de plata avansului, nu la notar, în ziua semnării.