Calculator Taxe Notariale 2026

La notar, o vânzare de apartament costă de obicei câteva mii de lei, iar suma se împarte între cumpărător și vânzător. Cumpărătorul plătește onorariul notarului, TVA-ul și taxele de carte funciară, iar vânzătorul plătește impozitul pe transfer. La donație, impozitul dispare dacă îi dai imobilul unei rude apropiate. Mai jos găsești sumele în vigoare în noiembrie 2026, cu articolul de lege din care vine fiecare.

Cât costă actele la notar pentru un apartament în 2026

Exemplul de mai jos este o vânzare obișnuită: un apartament de 300.000 de lei, vândut de o persoană fizică care îl deține de peste 3 ani, cumpărat de o persoană fizică, fără credit, la un birou notarial plătitor de TVA.

Pentru o casă cu teren calculul este același: contează valoarea totală din contract, nu tipul imobilului. Onorariul, impozitul și intabularea se raportează la preț sau la valoarea din grila notarilor, dacă aceasta e mai mare. Onorariul afișat este minimul legal; birourile pot cere mai mult și adaugă de regulă tarife mici pentru arhivare și verificări în registre, așa că cere lista completă înainte de programare.

Onorariul notarului: grila din Ordinul 177/C/2024

Notarii nu pot cere mai puțin decât onorariul minim stabilit de ministrul justiției. Pentru contractele care transferă proprietatea unui imobil (vânzare, donație, schimb, întreținere), tranșele sunt cele din anexa nr. 2 pct. I la Normele aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, publicat în Monitorul Oficial nr. 70 din 26 ianuarie 2024 și nemodificat la acest capitol până în noiembrie 2026.

Valoarea la care se aplică grila este cea declarată de părți, dar nu mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (art. 4 alin. 3 din Norme) și fără TVA (art. 13 alin. 8). Peste onorariu se adaugă TVA de 21% dacă biroul notarial este plătitor de TVA, cota standard în vigoare din 1 august 2025 (art. 291 alin. 1 din Codul fiscal). În onorariu sunt incluse redactarea actului, verificarea sarcinilor, obținerea extrasului de carte funciară, calculul și virarea impozitului și trimiterea actului la cartea funciară (art. 7 alin. 1 din Norme).

Impozitul la vânzarea unui imobil: 1% sau 3%

Când o persoană fizică vinde o casă, un apartament sau un teren din patrimoniul personal, datorează un impozit calculat la valoarea tranzacției (art. 111 alin. 1 din Codul fiscal):

• 3% dacă a deținut imobilul cel mult 3 ani;
• 1% dacă l-a deținut mai mult de 3 ani.

Cotele se aplică din 1 ianuarie 2023 la toată valoarea, fără vechiul plafon neimpozabil de 450.000 de lei. Sursele care calculează impozitul doar pe suma de peste 450.000 de lei sunt depășite. Dacă prețul din contract este mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață, impozitul se calculează la valoarea din studiu (art. 111 alin. 4^1 lit. a). Notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificare și îl virează până pe 25 ale lunii următoare (art. 111 alin. 6).

Impozitul nu se datorează când vinde o firmă din patrimoniul ei: art. 111 privește doar transferurile din patrimoniul personal al persoanelor fizice. Nici la partajul voluntar sau judiciar nu se plătește acest impozit, potrivit normelor de aplicare a Codului fiscal (pct. 33 alin. 2 din Normele aprobate prin HG 1/2016).

Cine plătește taxele notariale: vânzătorul sau cumpărătorul

Regula de bază este în art. 1.666 alin. (1) din Codul civil: în lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului. Asta înseamnă onorariul notarului, TVA-ul aferent, extrasul de carte funciară și intabularea. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer, pentru că el este contribuabilul (pct. 33 alin. 1 lit. a din Normele de aplicare a Codului fiscal).

Părțile pot negocia altă împărțire a cheltuielilor de încheiere a contractului, de exemplu jumătate fiecare, și o trec în antecontract sau în contract. Calculatorul arată separat suma fiecăruia, după regula legală. Dacă după cumpărare descoperi defecte pe care vânzătorul le-a ascuns, drepturile tale sunt explicate în ghidul despre viciile ascunse ale unui apartament cumpărat.

Cât costă un act de donație la notar

Donația unui imobil se face obligatoriu la notar, prin înscris autentic, altfel e nulă (art. 1.011 alin. 1 din Codul civil). Onorariul se calculează pe aceeași grilă ca la vânzare, la valoarea declarată de părți, dar nu mai jos de valoarea din studiul de piață. Se adaugă TVA, extrasul de carte funciară de 40 de lei și intabularea de 0,15%.

Impozitul depinde de relația dintre voi. Donația între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și cea între soți sunt scutite (art. 111 alin. 2 lit. b din Codul fiscal). Gradele se numără după art. 406 din Codul civil: părinții și copiii sunt rude de gradul I, bunicii și nepoții și frații de gradul II, unchiul sau mătușa și nepotul de frate de gradul III. Verii primari sunt rude de gradul IV, deci donația între ei se impozitează. Afinii sunt rudele soțului, în aceleași grade (art. 407): socrii, cumnații.

În celelalte cazuri, impozitul este tot de 1% sau 3%, după cât timp a deținut donatorul imobilul, și îl plătește cel care primește (donatarul), potrivit pct. 33 alin. 1 lit. a din Normele de aplicare a Codului fiscal. Pentru onorariu și taxele de carte funciară, Codul civil nu are o regulă ca la vânzare, așa că decideți voi cine le plătește.

Mulți părinți donează casa copiilor și își păstrează dreptul de a locui în ea până la sfârșitul vieții. Cum funcționează donația cu rezervarea uzufructului viager și ce drepturi rămân fiecăruia afli din ghidul dedicat. Dacă donația e mare față de restul averii, poate fi redusă după deces în favoarea moștenitorilor rezervatari; regulile sunt explicate în ghidul despre rezerva succesorală.

Taxe notariale la vânzarea unui teren

Pentru un teren intravilan sau extravilan, onorariul, impozitul și intabularea se calculează la fel ca la o locuință: art. 111 din Codul fiscal se aplică și terenurilor de orice fel, cu sau fără construcții. La terenurile mici contează minimurile: pentru un teren de 15.000 de lei onorariul este de 330 de lei (2,2%), intabularea de 60 de lei (minimul, în loc de 22,50 lei), iar impozitul de 150 de lei la o deținere de peste 3 ani.

Terenurile agricole din extravilan au reguli în plus. Legea 17/2014 impune un drept de preempțiune, iar art. 4^2 alin. (1) prevede un impozit de 80% pe diferența pozitivă dintre valoarea de la vânzare și cea de la cumpărare, dacă terenul se vinde înainte de 8 ani de la cumpărare. Calculatorul nu include acest impozit; dacă ești în situația asta, verifică-l cu notarul înainte de a semna.

Intabularea și extrasul de carte funciară: tarifele ANCPI

Pe lângă onorariu, notarul încasează și tarifele de carte funciară, pe care le virează la ANCPI (art. 7 alin. 1 lit. q din Norme). Sumele vin din Ordinul directorului general ANCPI nr. 16/2019, în forma în vigoare în noiembrie 2026:

• extras de carte funciară pentru autentificare: 40 de lei pe imobil (cod 2.7.3);
• intabularea dreptului de proprietate: 0,15% din valoarea din act pentru persoane fizice (cod 2.3.2) și 0,5% pentru persoane juridice (cod 2.3.1), dar nu mai puțin de 60 de lei pe imobil; dacă valoarea din act e mai mică decât cea din studiul de piață, procentul se aplică la valoarea din studiu (nota 8);
• înscrierea ipotecii: 100 de lei pe imobil plus 0,1% din creanța garantată (cod 2.3.3).

Tarifele se rotunjesc la leu: în jos sub 50 de bani, în sus de la 50 de bani (art. 2 alin. 7 din ordin). În regim de urgență se plătește în plus un tarif de 4 ori mai mare decât cel normal, dar cel mult 5.000 de lei pe serviciu (art. 4 alin. 3).

Taxe notariale pentru credit ipotecar

Când cumperi cu credit, la notar se mai semnează un act: contractul de ipotecă, obligatoriu în formă autentică (art. 2.378 alin. 1 din Codul civil). Onorariul minim se calculează la valoarea creanței garantate (art. 15 alin. 1 din Norme), pe tranșele din anexa nr. 2 pct. V:

Exemplu: cumperi un apartament de 60.000 de euro, cu un credit de 48.000 de euro, la un curs de 5 lei. Contractul de vânzare (300.000 de lei) costă 3.704,99 lei, contractul de ipotecă (240.000 de lei) 1.285 de lei, TVA-ul pe ambele onorarii 1.047,90 lei, extrasul 40 de lei, intabularea 450 de lei și înscrierea ipotecii 340 de lei. Partea ta ajunge la 6.867,89 lei, iar vânzătorul plătește 3.000 de lei impozit. Pentru actele de garanție și creditele din programul "Prima casă" sau din alte programe sociale ale statului, Normele prevăd onorarii fixe (anexa nr. 1 pct. 25) și o reducere de 30% la contractul de vânzare (art. 30), pe care calculatorul nu le aplică.

Antecontractul: cât costă la notar

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontractul) nu e obligatorie, dar e frecventă când se plătește un avans. Onorariul minim este de 1% din suma plătită la semnarea ei, dar nu mai puțin de 230 de lei (anexa nr. 2 pct. XIV lit. a), iar dacă nu se plătește nimic, de 230 de lei (anexa nr. 1 pct. 6), plus TVA. Dacă și contractul final se semnează la același birou notarial, onorariul plătit pentru antecontract se scade din onorariul contractului (art. 13 alin. 6 din Norme). Pentru un avans de 30.000 de lei, onorariul antecontractului este de 300 de lei plus TVA.

Ce nu include calculatorul

• Onorariul de arhivare: 25 sau 45 de lei pe act, după termenul de păstrare (nota de la anexa nr. 2 din Norme).
• Verificările și serviciile conexe: verificări în registrele notariale, procuri (minimum 100 de lei, anexa nr. 1 pct. 5.1), copii legalizate, traduceri, obținerea altor documente la cererea ta (art. 7 alin. 2 și 3 din Norme, cu tarif negociat).
• TVA la prețul imobilului, când vinde un dezvoltator: se plătește în preț și nu intră în baza de calcul a onorariului.
• Succesiunea: dacă ai moștenit imobilul și încă nu ai certificatul de moștenitor, costul dezbaterii la notar îl afli cu calculatorul de succesiune.

Pentru tranzacții cu probleme (moștenire nefinalizată, sarcini în cartea funciară, construcții neintabulate) merită o verificare a actelor înainte de avans, făcută de un avocat de drept imobiliar.

Taxele notariale - întrebări frecvente