Concesiune: ce înseamnă, cum se obține și ce drepturi ai

Mulți oameni care primesc un teren în concesiune de la primărie ajung să creadă că, după câțiva ani de plătit redevența, terenul e "ca și al lor": îl pot vinde, îl pot pune garanție la bancă pentru un credit sau îl pot folosi oricum vor. Legea spune altceva. Concesiunea nu îți transferă proprietatea, ci doar dreptul de a folosi și exploata bunul, pe o perioadă limitată și în condițiile din contract. Codul civil prevede la art. 872 alin. (1) că, sub sancțiunea nulității absolute, concesionarul nu poate înstrăina și nici greva bunul primit în concesiune.

Mai jos afli ce înseamnă concesiune în dreptul românesc, cum se deosebește de închiriere și de vânzare, cum se atribuie prin licitație, ce drepturi și obligații ai ca concesionar și ce trebuie să știi în două situații frecvente: terenul pentru casă și locul de veci din cimitir.

Ce înseamnă concesiune?

Concesiunea este operațiunea prin care statul sau o unitate administrativ-teritorială (județ, oraș, comună) îi dă unei persoane dreptul și, în același timp, obligația de a exploata un bun, pe o durată determinată, în schimbul unei sume plătite periodic, numită redevență. Definiția legală o găsești în art. 303 alin. (2) din Codul administrativ (OUG nr. 57/2019): contractul încheiat în scris prin care o autoritate publică, numită concedent, transmite pe o perioadă determinată unei persoane, numite concesionar, care acționează pe riscul și răspunderea sa, dreptul și obligația de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei redevențe.

Cine poate fi concedent? Art. 303 răspunde direct. Statul, pentru bunurile sale, prin ministere sau alte organe centrale. Județul, prin președintele consiliului județean. Comuna, orașul sau municipiul, prin primar, iar în București prin primarul general. De cealaltă parte, concesionar poate fi orice persoană fizică sau juridică (art. 871 alin. (2) Cod civil), indiferent de naționalitate sau cetățenie (art. 306 alin. (1) Cod administrativ).

Ce se poate concesiona? Bunurile prevăzute de lege sau care, prin natura lor, pot fi exploatate pentru a obține fructe și producte (art. 302 Cod administrativ): terenuri, clădiri, pășuni, spații din piețe, resurse naturale. Regula se aplică și bunurilor din domeniul privat al statului sau al localității, pentru că art. 362 alin. (3) trimite la aceleași dispoziții.

Din punct de vedere juridic, concesiunea este un drept real. Codul civil o trece în lista de la art. 551, alături de proprietate, superficie sau uzufruct, iar art. 866 o numește printre drepturile reale corespunzătoare proprietății publice. Asta înseamnă că o poți apăra singur în instanță (art. 873) și că se înscrie în cartea funciară (art. 305 alin. (4) Cod administrativ).

Bunul rămâne însă al statului sau al localității. Art. 861 Cod civil spune că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile. Nu pot fi vândute, nu pot fi luate de creditori și nu pot fi dobândite prin uzucapiune, oricât de mult le-ai folosi.

Există și un al doilea tip, care nu privește persoanele fizice în mod obișnuit: concesiunea de lucrări și concesiunea de servicii, reglementată de Legea nr. 100/2016. Aici o firmă construiește sau operează ceva pentru autoritate (o autostradă cu taxă, un serviciu public) și își recuperează banii din exploatare. Art. 6 alin. (1) din lege cere ca firma să preia întotdeauna o parte semnificativă a riscului de operare. Codul administrativ exclude expres aceste contracte de la regulile despre concesionarea bunurilor (art. 304 alin. (1)). Litigiile pe ambele tipuri țin de dreptul administrativ.

Concesiune, închiriere sau vânzare: diferențele care contează

Când o primărie scoate un teren sau o clădire la licitație, poate alege între trei variante: îl concesionează, îl închiriază sau, dacă bunul e în domeniul privat, îl vinde. Pentru tine, ca ofertant, diferența se vede în ce primești, cât timp și ce poți face cu bunul.

Concesiunea seamănă cu închirierea prin faptul că bunul nu devine al tău și plătești periodic. Diferența reală e de natură juridică. Dreptul chiriașului nu apare în lista drepturilor reale de la art. 551 Cod civil: el se sprijină doar pe contract și pe regulile obișnuite ale contractului de închiriere. Concesionarul are un drept real, înscris în cartea funciară, pe care îl apără singur în instanță. În plus, concesiunea nu e doar un drept, ci și o obligație: trebuie să exploatezi bunul efectiv, "în regim de continuitate și permanență" (art. 325 alin. (6) Cod administrativ). Dacă îl lași neexploatat, încalci contractul, iar concedentul îl poate rezilia (art. 327 alin. (1) lit. d)).

Vânzarea e posibilă doar pentru bunurile din domeniul privat. Legea nr. 50/1991 face aceeași distincție pentru terenurile destinate construcțiilor: cele din domeniul privat pot fi vândute, concesionate ori închiriate prin licitație publică (art. 13 alin. (1)), iar cele din domeniul public se pot concesiona numai pentru construcții sau obiective de uz ori interes public (art. 13 alin. (2)). Dacă vrei să construiești o casă pe un teren al primăriei, primul lucru de verificat este în ce domeniu se află terenul, pentru că de asta depinde dacă îl vei putea cumpăra vreodată.

Există și o punte între concesiune și proprietate. Dacă primăria decide să vândă un teren din domeniul privat pe care ai ridicat o construcție cu bună-credință, ai drept de preempțiune la cumpărare, la un preț stabilit pe baza unui raport de evaluare (art. 364 alin. (1) Cod administrativ). Primești notificarea în 15 zile de la hotărârea consiliului și ai alte 15 zile să-ți exprimi opțiunea (alin. (2)).

Cum se obține o concesiune și când se dă fără licitație?

Procedura poate porni de la autoritate sau de la tine. Orice persoană interesată poate trimite concedentului o propunere scrisă de concesionare, cu datele de identificare, obiectul concesiunii și un plan de afaceri fundamentat economic, financiar, social și de mediu (art. 308 alin. (2)-(3) Cod administrativ). Dacă autoritatea își însușește propunerea, are 30 de zile să întocmească studiul de oportunitate (art. 309 alin. (1)). Pe baza lui, concesionarea se aprobă prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului local ori județean, iar concedentul redactează caietul de sarcini (art. 309 alin. (6)-(7)). Atenție: propunerea ta nu îți dă niciun avantaj la licitație. Ofertezi în aceleași condiții ca toți ceilalți.

Licitația are reguli stricte, prevăzute la art. 314-319 Cod administrativ:

• Publicitate: anunțul apare în Monitorul Oficial, Partea a VI-a, într-un cotidian național, într-unul local și pe site-ul autorității. Se trimite spre publicare cu cel puțin 20 de zile calendaristice înainte de termenul de depunere a ofertelor.
• Documentație și clarificări: primești documentația în cel mult 5 zile lucrătoare de la cerere, iar răspunsul la întrebări vine tot în 5 zile lucrătoare.
• Oferta: se depune în două plicuri sigilate, câte o singură ofertă de participant, și te obligă pe toată perioada de valabilitate.
• Număr minim de oferte: licitația merge mai departe doar cu cel puțin două oferte valabile. Altfel se reia, iar a doua oară e suficientă una singură.
• Criterii: cel mai mare nivel al redevenței, capacitatea economico-financiară, protecția mediului, condițiile impuse de natura bunului și respectarea obligațiilor de mediu, sociale și de muncă. Niciun criteriu nu poate avea o pondere mai mare de 40%.
• Semnarea: contractul se încheie numai după 20 de zile calendaristice de la comunicarea rezultatului, în formă scrisă, sub sancțiunea nulității (art. 322 alin. (1)).

Comisia de evaluare are cel puțin 5 membri, în număr impar (art. 317 alin. (1)). După semnare, ai cel mult 90 de zile să depui garanția, o cotă din redevența datorată pentru primul an (art. 325 alin. (7)). Dacă refuzi să semnezi după ce ai câștigat, poți fi obligat la daune-interese (art. 323 alin. (1)). Contestarea procedurii sau a contractului se judecă după regulile contenciosului administrativ (art. 330).

Terenul pentru casă: excepțiile din Legea nr. 50/1991

Codul administrativ permite atribuirea directă doar pentru anumite companii și societăți ale statului sau ale autorităților (art. 315), nu pentru persoane fizice. Pentru terenurile destinate construirii, Legea nr. 50/1991 prevede la art. 15 că se pot concesiona fără licitație publică, cu plata redevenței, în șase situații. Cele care te pot privi direct sunt locuințele pentru tineri până la împlinirea vârstei de 35 de ani (lit. c)) și extinderea unei construcții pe terenul alăturat, la cererea proprietarului sau cu acordul lui (lit. e)).

Aceeași lege limitează suprafața: în mediul urban, până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter și etaj, iar în mediul rural, până la 1.000 mp pentru o locuință (art. 18). Pentru o casă de vacanță se pot concesiona cel mult 250 mp (art. 19). Actul de concesiune trebuie înregistrat de tine în evidențele de publicitate imobiliară în 10 zile de la adjudecare sau de la hotărârea consiliului (art. 21).

Drepturile concesionarului, obligațiile lui și încetarea contractului

Ca concesionar, exploatezi bunul pe riscul și pe răspunderea ta, potrivit obiectivelor fixate de concedent, și păstrezi fructele și productele lui (art. 325 alin. (1)-(2) Cod administrativ; art. 872 alin. (2) Cod civil). Poți face orice act material sau juridic necesar exploatării. Nu suporți creșterea costurilor dacă ea vine dintr-o măsură a unei autorități publice, dintr-un caz de forță majoră sau dintr-un caz fortuit (art. 325 alin. (4)).

Concedentul te poate verifica, dar numai după ce te notifică (art. 326 alin. (2)), și nu are voie să te tulbure în exercițiul drepturilor tale (alin. (3)). Contractul nu poate fi modificat unilateral decât în cazurile prevăzute de lege. Codul administrativ prevede o astfel de excepție: partea reglementară poate fi schimbată, cu notificare prealabilă, din motive excepționale de interes național sau local. Ești obligat să continui exploatarea în noile condiții, dar ai dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciu, iar dacă nu vă înțelegeți asupra sumei, o stabilește instanța (art. 326 alin. (6)-(9)).

Obligațiile principale sunt să plătești redevența la valoarea și în modul din contract, să exploatezi bunul eficient, continuu și permanent și să respecți condițiile impuse de natura lui (art. 325 alin. (5), (6) și (10)). La final, restitui bunul pe bază de proces-verbal, liber de orice sarcină (alin. (11)). Contractul trebuie să separe bunurile de retur, care revin gratuit concedentului (bunul concesionat și investițiile impuse prin caietul de sarcini), de bunurile proprii, care rămân ale tale (art. 324 alin. (5)). Citește atent această clauză înainte să investești.

Art. 327 alin. (1) enumeră cazurile de încetare:

• expirarea duratei, dacă nu ați convenit în scris prelungirea;
• epuizarea bunurilor consumptibile exploatate (de exemplu, un zăcământ);
• denunțarea unilaterală de către concedent, când interesul național sau local o impune;
• rezilierea de către concedent, dacă nu îți respecți obligațiile, cu plata unei despăgubiri de către tine;
• rezilierea de către tine, dacă autoritatea nu își respectă obligațiile;
• dispariția bunului din forță majoră sau imposibilitatea obiectivă de a-l exploata, caz în care renunți fără să datorezi despăgubiri, dar nici nu poți cere (alin. (6)).

Dacă una dintre părți nu își respectă din culpă obligațiile, cealaltă poate cere tribunalului de la sediul concedentului rezilierea cu despăgubiri (art. 327 alin. (4)). Dacă ai o dispută cu primăria, dosarul concesiunii are caracter de document public (art. 328 alin. (6)) și îl poți cere în baza Legii nr. 544/2001. Vezi ce poți face dacă cererea ta rămâne fără răspuns.

Locul de veci din cimitir

Concesiunea pe care o întâlnesc cei mai mulți oameni este cea a locului de înhumare. Legea nr. 102/2014 nu fixează o durată sau un preț: contravaloarea concesiunii o stabilește proprietarul cimitirului (art. 35 alin. (1)), iar regulile concrete sunt în regulamentul cimitirului. Tariful de întreținere poate crește pe durata concesiunii doar cu rata inflației sau dacă o modificare legislativă impune cheltuieli suplimentare.

Ai obligația să amenajezi și să întreții locul (art. 18 alin. (1)). Dacă îl lași neîngrijit mai mult de 2 ani, după o notificare prealabilă, sau nu plătești taxele din contract, administratorul îți poate retrage dreptul de folosință (art. 19). La expirarea termenului, ai drept de preempțiune, adică prioritate la reînnoire, iar după decesul tău dreptul trece la moștenitorul legal sau testamentar (art. 18 alin. (2)).